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      影响购物中心成功开业的关键因素是什么?

      时间:2017-10-30来源:联商专栏作者:谢尚伟

      联商专栏:对于一个商业项目的成功开业而言,正确的开业时机选择,往往比完美呈现更重要,尤其是对于行业知名度不高的非主流商业地产投资商,更是如此。

      开业好时机的定义:

      1、能规避与近距离项目正面竞争的时间窗口;

      2、能给核心目标人群在开业期间必然来此一逛理由的特定时间窗口;

      3、总体开业率能在70%以上的时间窗口。

      正所谓好的开始,不只成功的一半;因此,把商场成功如期开业提到何种高度给予重视都不为过,商场投资建设、管理方要不遗余力的全面系统的做好商场开业的筹备工作。

      通常情况下,一个商场的开业筹备至少前置到开业前6个月系统准备,并详细列出影响开业的核心关键因素,开始逐项倒计时检查,适时调整、优化,杜绝百密一疏,确保万无一失, 影响项目成功开业的核心因素:

      一、合法政府许可的取得

      1、商场竣工验收、消防验收(含公区二次装修)、环评报告(油烟高空排放)、空气质量检测(中央空调系统)合格、车库验收合格证(最好完成收费许可办理)的取得;

      2、商场管理方(商业公司、物业公司)合法证照取得。

      3、核心安全管理岗位合法执业资格取得,如电梯操作证、消防监控室上岗证、机械车位操作证(如有)。

      4、燃气管道安装完毕通过验收

      二、商场机电设备设施/营业空间视觉体系全面到位

      1、电梯调试完成及检验合格证的取得。

      2、消防设施设备配备齐全(消防应急箱、灭火器、消防栓内物品、疏散标示、防火卷帘等)及消防联动正常。

      3、商场店招、外围及室内导示系统、海报架安装调试完成

      4、停车(室外车位、室内车库)设施设备(闸机、超声波感应、空余车位诱导、商场入口/电梯、出入口标示等)调试完成,场地开荒保洁完成

      5、商场卫生间设施设备调试到位;

      6、客服中心设施设备用品安装、调试、布置到位;

      7、中央背景广播系统调试到位,通用性商场介绍广播提前录制到位;

      8、商场室内外美陈/景观绿化/公众休息设施安装调试到位;

      9、空铺封装到位;

      10、干湿垃圾房达到投用标准;

      11、商场物流后勤通道达到投用标准,并完成相应指引系统至垃圾房。

      12、广告系统(灯箱、电子屏、海报架)安装调试完成

      13、商场内部及外部开荒保洁至少提/前2天完成

      14、垃圾处置:

      租户经营垃圾转运点及货流、物流转运线路明确;开业前30天和市政环卫沟通餐厨垃圾的转运事宜,确保商场餐厨垃圾日产日清;生活垃圾、建筑垃圾转运商签订长期服务合同。

      三、影响商家开业的核心因素

      1、店铺装修、家具陈列、备货、货品陈列完成。

      2、商家燃气安装验收及通气点火(燃气餐饮类);

      3、商家二次装修,开业消防验收合格证取得(如公司性质租户及个人租户面积300平米以上——重庆标准);

      4、食药监局合法手续取得(餐饮、食品类租户);

      5、工商登记(可在开业后一段时间取得,但此前应当去工商所提交注册申请);

      6、店铺人员招募及培训完成;

      7、店铺所有设备调试完成,尤其是电话、收银机具/移动支付系统及餐饮店铺厨房设备;

      四、主力店同步开业,是商场成功开业的前提

      1、电影院开业注意事项:

      消防验收合格证+放映许可证,取得放映许可证才能获取当季大片的密钥,才能对外放映新片。

      2、超市开业注意事项:

      消防验收合格证、食药监局颁发的食品/餐饮经营许可证、中央空调空气质量检测合格证;大型超市还需要取得专项“环评”报告,开业前3天完成铺货,开业前7天完成店员培训及机具调试(关键是收银线)

      五、商场开业日选择注意事项

      1、商场开业促销活动前3-5天试营业非常必要,利于发现问题,及时调整完善。

      2、确定开业活动举行日必须考虑的因素:

      2.1最佳开业活动起始日的选择需要根据项目所处区域人群特征而定。

      商务区选择工作日开业更,有保证,非商务区)选择周五至周日更好,一般情况下如果不是旅游目的地,避开7天大假开业是很稳妥的选择。

      2.2避开平安夜/圣诞节/12月31日/1月1日以及全国型政治敏感时间(如人大会、党代会)/地方型城市活动(创文、创卫)举行人群集聚型开业活动,利于公安局活动审批通过,降低开业活动举行的安全风险。

      2.3若邀请明星助阵,必须提前至少30天向属地公安局报批,根据明星的人气号召力评估活动当时因安全因素被公安局临时叫停的风险。

      2.4若要举行大型室外活动,则需要提前评估恶劣天气(台风、下雨)对活动的影响,做好后备调整方案。

      TIPS:无论如何,提前30天将开业活动向属地公安局、派出所、市政局、街道办事处提前报备,都是降低政府干预对活动不利活动的必选动作。

      六、商场开业促销商家动员策略

      要点:全馆/全业态参与;超低折扣(至少5折);持续期不短于3天;最好分2-3波。

      1、促销沟通从主力店切入开始,推广与主力店协同;

      2、召开商场开业推广促销全体商家老板动员会:促使所有商家拿出具有市场冲击力的促销折扣。

      2.1拟定商场系统的/令人兴奋的开业推广计划书(讲演性PPT)

      2.2充分体现商场方为开业推广投入的巨大实效性资源及主力店促销资源投入及明确的时间节点。

      2.3强调开业促销推广对于快速提升商场知名度、聚集强大客流,对于新开业商场的重要性。

      2.4强调购物中心的整体效能对于所有商家后期经营的重要性:大家同在一艘船,只有携手共进,共创商场热力良好开局,才是对店铺投资做大的保障,换取商家最大程度的支持及参与。

      2.5现场签订开业促销确认书。

      2.6开业前7天下发商场开业活动明细清单及媒体投放清单,要求商家培训到每一个店员并熟练掌握。

      七、商场开业活动影响力提升举措

      1、至少提前30天分波段、分区域释放商场开业资讯

      2、至少提前30天办理商场会员卡(建议定制当地交通卡,即便会员卡走向虚拟化,定制交通卡版的会员卡,依然具有很强的实用性及吸引力)

      3、将商场外围的道路交通指引扩展至,半径3KM的城市干道,至少申请30天左右的临时标示。

      4、如果商场有户外广告大屏幕,至少提前30天开始开业倒计时趣味短视频频播放。

      5、开业前7天,项目半径3KM范围的大社区电梯广告全覆盖。

      6、线上官方微信、微博提前90天运行,持续发布商场、商家信息及开展互动活动

      八、其他事项

      1、商场保险生效(公众责任险、财产一切险、管理责任险、车库保险、水/火等附加险)

      2、消防维保合同生效

      3、电梯维保合同生效(若在质保期,则忽略),但开业期间电梯技术人员必须现场待命,完成应急抢修及故障处理。

      九、商场开业应急预案编写并培训到位

      1、能源供应(水、电、气、重要空调)故障处理

      2、机具设备故障排除

      3、秩序维护及治安事件应急处置

      4、媒体公关应急处理

      5、公共卫生、人员伤亡应急处理

      6、安全疏散应急预案及演练

      7、促销推广活动调整应急预案

      8、保险理赔流程  


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